差异化自营产品
“互联网+”与共享经济赋予零售业灵感。在探索体验、创新改变后， 大悦城 正在进行互联网下的新一轮变革，从经营商品转变为经营顾客。在近日的商业聚焦客户价值峰会暨 大悦城 2015年度客户答谢会上，中粮集团副总裁、 大悦城 地产董事长周政表示，差异化产品是购物中心竞争力，在实体空间上， 大悦城 今年进行了多重改造。围绕新的零售形势， 大悦城 未来重点将聚集客户价值，通过深挖客户需求，预测商业变化趋势，以此为基础开发更有针对性的产品。
据介绍，朝阳 大悦城 打造了生活方式中心悦界、天津 大悦城 创新会员中心良食局、上海 大悦城 探索摩天轮爱情主题景观等。新生活方式街区带动了商场成长，朝阳 大悦城 悦界开业后，场内销售类指标提升明显，楼层销售及坪效水平涨幅在30%以上。天津 大悦城 开发的良食局O2O会员体验中心亮相6个月，实现总客流5万人次，店铺提袋率高达80%，开业第三个月盈亏平衡。
探索新租金标准
如果创新经营是购物中心的生命线，租金收入则是延续经营的动力。在百货时期，销售扣点为主要盈利模式，购物中心初期阶段主要收取固定租金。零售形势与环境不断演变，根据商家承租能力，购物中心租金构成变为“保底租金+流水倒扣”。
按照经营顾客的新商业逻辑， 大悦城 方面在设想租金模式的多种可能。参与天津 大悦城 骑鹅公社、上海 大悦城 摩坊More Fun 166街区设计的王三石认为，按照客流收租金将会改变品牌价值衡量标尺和标准，可以促进购物中心与商户之间的客流转化率，提升经营效率。
弘毅投资王小龙认为， 大悦城 客流每年均在亿人级别，如果以线上平台获取流量的成本计算，能够获得海量客流的实体商业将有很大优势。一方面，与虚拟平台相比，线下店有完整的消费者画像研究，通过大数据研究可以更精准了解消费者特性与习惯;另一方面，精准营销能够给商场带来更多可挖掘的潜力领域，探索独立的自营板块开枝散叶到其他商业体，甚至可以进行更多跨界合作。从投资者角度来看，高效的商业模式会让他们更有信心。
模式尚不成熟
从中粮置地更名 大悦城 地产后， 大悦城 产品线对中粮的意义不言而喻。截至9月30日，各 大悦城 总销售额近86亿元，同比增长25%;总客流量约达8300万人次，同比增长14%。尽管在引流方面 大悦城 是行业的佼佼者，但从财务数据体系的销售与租金收入上也同样有烦恼。
以客流收入租金或许会引发行业的新革命，但以目前情况来看，这种模式尚不成熟仍需探讨。外婆家董事长吴国平认为，互联网下的零售业令很多品牌将70%的精力投入到如何挽留消费者中。以客流收租金对于零售业态是一种促进，但对餐饮、体验等引流较强的业态并不太适用。
大悦城 执行董事兼总经理韩石表示，短期内 大悦城 与商户之间的合作模式不会改变，但会针对趋势进行研究和探讨，挖掘更多 大悦城 的平台价值。站在资本市场与管理层的角度， 大悦城 需要为股东创造更大化价值。价值的体现一方面来自购物中心租金收益，另一方面需要有持续性的运营发展提升服务与品牌价值。
智易东方首席投资经济学家蔺常念表示，中国有4000多家商场,实际赚钱的仅有1/4，零售行业竞争残酷，商场以往抢占黄金地段就能赚钱的思维已不再适用。从现阶段来看， 大悦城 不能以量取胜，这要求商场需要有经济眼光深度地研究品牌与产品，这些对于运营团队专业度与管理层都是很大考验。
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本文来源： 大悦城欲破购物中心收益旧模式 挖掘客流价值
