第一章：关于振兴超市租赁背景
第二章：关于商铺的市场分析与市场定位
第三章：关于商铺业主的相关销售定性
第四章：关于销售商铺的宣传推广方案
第五章：关于商铺代理的服务组成
第六章：关于代理的相关说明
第一章：关于振兴超市租赁背景
振兴超市坐落于鄯善县新城区，于2004年开业，超市分上下2层，业主在营业期内主主要通过1楼进行百货销售，2楼预期进行从事宾馆行业，但根据超市所在的新城商圈的消费特点和市场环境，（第二章）业主是按照传统的超市经营进行的定位，即依赖固定居民的消费购买力进行销售活动，不符合本商圈的经营模式，（消费特征）由于在前期错误的市场定位和对风险性的分析不足，出现了经营困境，所在的超市出现了人气严重不足，企业经营为艰的状况。同时，在此情况下业主并没有改变经营模式和经营转移，致使企业呈现亏损的状况/所以业主希望通过本公司的策划以及 广告 代理进行原有商铺的租赁活动，减少企业亏损，扭转现状。
第二章：关于商铺的市场分析与市场定位
商铺的黄金定律必须结合所在的市场区域特点并确立符合这一市场的准确经营定位才能产生，本案（振兴超市）做为商铺销售，首先是对市场进行合理分析，确立买方市场,买主
对本案的购买欲，商铺与其他产品不同，地段因素虽然为房地产市场的首要因素，但要清晰经营类别的属性，不能统一而论。价格并不能成为影响商铺的首要因素，所以在销售过程中，只有确立市场定位后才能进行价格优势的体现而不是以价格因素为前提去进行销售活动。因为商铺的运做是炒做商铺的价值高端而不是价位的低端，否则就是适得其反。
首先分析本案的地段与所在的市场区域特点：
本案处于鄯善县新城区，濒临312国道旁，属于交通枢纽地位。为了阐述，将县内的市场区域分为老城区与新城区2个部分。本案所在的市场区域为新城区，相对而言。老城区的市场区域和新城区有明显的不同，现将不同点进行介绍与分析
老城区为县内传统的购物集中地，商场云集，百货零售批发，服装鞋帽，家电通讯，文化用品，农机产品，建材装饰产业相对呈现一种规模经营的模式，此外，老城区人气旺盛，主要是受3个因素影响形成：1是老城区的市场经营与发展时间相对较长，并呈现稳步的趋势，一般性商铺业主已满足现有的区域经商环境。2是老城区集中本县政府单位，学校，居住小区等，消费的固定人口相对有保证。3是各乡镇尤其是民族消费者进城市购物，以老城区为目的。也就所称的“巴杂市场”，所以老城区的的这些经营产业依赖所在的市场优势与特点得以成长，与商铺的业主的经营方式并无太大关系。但从消费特点来看老城区的同行业竞争激烈，价格竞争使商户只能走产品低端价格的取向，并受大众群体的消费意识影响，无论是产品和企业的品牌都不容易形成，从而难以提高消费档次和产品利润。只能以量的优势谋求发展与壮大。新型产业与时尚化的产业投资的推广阻力较大。
相对新城区，就呈现与老城区截然不同的市场环境与产业构成。新城区总体发展时间不长，但也形成了以餐饮，娱乐，住宿为主体的经营模式。本区域固定人口并不多，并且相对分散。一般性产品居民习惯就近购买，所以说希望依靠人气进行经营并不明智。尤其是不适合本区域的产业投资，即使业主再怎么会经营也受这一因素致命影响并不容易成功。其次本区域的购买市场应该确立在流动人口，经营类别应该确立符合为本区域特点的产业投资。本区域的优势在于消费水平较高。并不注重价格差距相对不大的这一产品的销售因素，此外，老城区从发展面积（城市建设规划）已经没有太大发展空间。而新城区随工业园与县内旅游产业的发展，其未来发展空间巨大。2是老城区新型产业投资与市场消费观念形成矛盾，新城区则利于。3是受季节性的影响，新城区在夏秋2季（或旅游旺季）人气集中，商家利于进行产品销售。4是新城区容易形成企业或产业的品牌发展。 5新城区的商务市场已经形成，而经营市场还没有得到重视。
通过以上阐述，本案的销售市场定位基本有了一个思路与认识。只有分析大的市场环境才利于本案入驻商户的购买切入点。
第二章：关于商铺业主的相关销售定性
分析了本案的市场区域特征，第二就是进行市场定位与未来业主的投资分析。
市场定位：
1大型餐饮行业或娱乐行业（形成酒店或夜总会）进行整体的销售或租赁。这符合本区域的特点，虽然存在竟争，但总体环境是利于本项投资的。
2是围绕餐饮进行一个整体行业的全面租赁。简单解释为将1楼做为特色饮食的组合经营，将若干个小的业主进行行业整合进行统一的规模市场竞争优势。而不能将小的很多不相干的行业进行入驻，这不利于业主的经营与其他相关销售连带问题。
3是进行批发市场商铺出售，提供附近酒店，宾馆，餐厅与石才工业园等单位企业所需的产品进行批发销售并采取主动的销售意识，同样采取量的优势降低成本，再通过低价位占领市场，举例石才工业园日用品的采购还是较分散的，商户如果抓住这一市场也是可行的。并可以联系其他乡镇小型商店进行货物铺点。
4是进行规模产业的入驻，如旅游纪念品。举例目前奇石协会的近20多户经营主搬迁至叉路口附近。现有地段是极其不利于旅游产品出售的。就要联系进行洽谈。或进行本案的划分，开辟旅游纪念品或城市特产批发专柜（干鲜果）进行招租。
5吸引新型产业的投资（如美容院，特色饮食，新型娱乐项目）
6集中一个行业，举例将销售汽车耗才的分散的商户集中。
7 吸引老城区的行业跨区域。如通讯行业，将手机销售，维护，回收的众多小型业主进行洽谈，争取形成一个行业规模化的进驻。
8 2楼做为商务楼层出售，在县内很多企业并没有对外的商务集中地，如石才行业的业务洽谈或办工都是采用本场原地，并没有与生产地进行区分，从各方因素考虑这也是一大市场。
第三章：关于销售商铺的宣传推广方案
渠道：主：DM 副： 电视
广告 的中心与作用点分析：
1 全面打造新的超市形象，将原振兴超市从形式到内容全面更换，旨在扭转原超市在市民消费者的不利（投资经商）的影响。树立振兴名楼的全新概念。
2 通过市场分析，进行对本商铺的市场价值阐述，分析利弊，确立本案的市场购买层与投资热点。
3 通过对租赁者的模式，规模，实力等情况，全面整合新的产业经营群体，通过竞合或规划，对入驻商户的引导。
4 注重本次租赁活动的全面服务，提供法律咨询服务，代理相关法律合同文本，解释相关法律事宜，本公司并提供入驻商户的置业投资顾问，同时售
楼中心提供相关的业务咨询与财务过程的统计与核对等。
DM（本公司的 广告 媒介 海报形式）
慧眼识金----新城区黄金地段的无限商机
2006年春 我县黄金地段商铺的价格引发全疆最低点
4.8元/平方米起价15年不变！
振兴名楼全面租赁
位于鄯善县新城交通枢纽地段的原振兴超市。地处鄯善县的城市门户，濒临312国道。属于新城经济圈的重要市场地段，现全面租赁，最低价位4.8元/平方米起价，引发全疆商铺价格的惊爆点。振兴超市的的整体市场经营形式也将进行变革，打造新城区一个融合各项产业与小型商户集中的振兴名楼。
本名楼建筑分为2层，1楼门面以6.8元/平方米起价，2楼为4.8元起价，租赁面积总体为（ ）平方米。以30平方米为最低租赁底限。使用权为15年。1次性买断。15年不变！举例说明业主只需2万元左右即可拥有自己的商铺，并使用15年。期间业主也可自由转让租赁权。使县内一般家庭的投资经商的愿望带来前所未有的契机.
轻松解决家庭子女的就业问题！
中小企业开办连锁扩大市场渠道的梦想！
大型商户介入鄯善市场的地段难题！
在12月20日至1月20日间，售楼中心将为入驻经营户免费提供全面置业的法律服务和经营策划咨询。届时将由（ ）律师事务所代理业主的相关法律咨询，并由创世 广告 公司提供经营户的投资经营的策划咨询。消除业主的疑虑。力取买方卖方市场的双赢。本次租赁活动由创世 广告 公司单家代理。望广大市民届时进行相关咨询，以及业务洽谈
售楼部咨询电话： 联系人：
法律咨询电话： 联系人：
经营策划咨询： 联系人：
商铺的黄金定律 给您一双惠眼识别
---致投资业主入驻名楼之前
李嘉诚说：房地产之所以成功，第一个关键因素是地段，第二是地段！第三还是地段！
1什么是地产业的黄金定率？
答：房地产业中，无论是商品住宅还是商铺，做为开发商首先考虑的是地段因素。应为房地产业只要地段具有优势，那么销售就具有最大的卖点，应为就买方市场而言，这是消费者最注重的问题。与生活的环境，交通的便利，配套的设施等等密切相关。其次是价位因素，房屋的建筑特色与物业管理等。最后是房屋的价格趋势，是升值还是面临贬值等。
所以地段的优劣决定地产业是否具有市场力的前提。所以做为振兴名楼，它的卖点首先是地段，尤其是用于投资经商，其次才是本楼的销售价格的优势体现。举例沙漠腹地有一套别墅，只出售1万元那么也不会有人问津。
2振兴名楼的地段有什么优势？
答：商铺的黄金定律必须结合所在的市场区域特点并确立符合这一市场特征的经营定位才能产生，这是投资经营必须考虑的问题。同样的地段，由于经营定位的不同就会产生不同的效果。振兴名楼所在的地段，什么样的投资才是符合这一市场区域特点的？分析如下：鄯善县城城区，从市场特征。我将其划分为新城区与老城区2个部分。相对而言。老城区的市场区域和新城区有明显的不同：
老城区为县内传统的购物集中地，商场云集，从事百货零售批发，服装鞋帽，家电通讯，文化用品，农机产品，建材装饰产业相对呈现一种规模经营的模式.
此外，老城区人气旺盛，主要是受3个因素影响形成：
1是老城区的市场经营与发展时间相对较长，并呈现已经平稳的趋势，一般性商铺业主已满足现有的区域经商环境。
2是老城区集中本县政府单位，学校，居住小区等，消费的固定人口相对有保证。
3是各乡镇居民以少数民族市民教多，这一消费群体进城市购物，以老城区为目的。也就所称的“巴杂市场”，所以老城区的的这些经营产业依赖所在的市场优势与特点得以成长。
但从消费特点来看老城区的同行业相对集中，彼此市场竞争激烈，价格竞争使商户只能走产品低端价格的取向，并受大众群体的消费意识影响，无论是产品和企业的品牌都不容易形成与树立。从而就难以提高市场消费档次和产品利润。只能以量的优势谋求发展与壮大。新型产业与时尚潮流产业投资的推广阻力较大。
相对新城区，就呈现与老城区截然不同的市场环境与产业构成。新城区总体发展时间不长，但也形成了以餐饮，娱乐，住宿为主体的经营模式。本区域固定人口比较老城区并不多，并且相对分散。一般性产品居民习惯就近购买，所以说希望依靠人气进行产品量化销售并不明智。尤其是不适合本区域的产业投资，即使业主再怎么会经营也受这一因素致命影响并不容易成功。其次本区域的购买市场流动人口比较老城区较大（商务，旅游，货运，暂时停留等）
所以说在新城区在置业类别应该确立符合为本区域特点的产业投资。本区域的优势在于
1消费档次教高，不注重价格差距相对不大的这一产品的销售因素，此外，老城区从发展面积（城市建设规划）已经没有太大发展空间。而新城区随工业园与县内旅游产业的发展其发展空间巨大。
2是老城区新型产业投资与市场消费观念形成矛盾，新城区则利于。
3是受季节性的影响，新城区在夏秋2季（或旅游旺季）人气集中，商家利于进行产品销售。
4是新城区容易形成企业或产业的品牌发展。
5新城区的商务市场已经形成，而经营市场还没有得到重视。
通过比较与分析，处于新城区中心地段的振兴名楼就体现出它的市场黄金定律。只要选择适合本区域的投资，那么就是经商的机遇。依此从大的环境去考虑市场，不能认为利润的产生单一是企业或经营户内部运做的结果。
3振兴名楼适合做什么样的产业投资或经营？
答：建议
1大型餐饮行业或娱乐行业（形成酒店或夜总会）虽然新城区行业已经集中，竞争也趋于激烈，但这却是商机。同行间其实也存在一种潜在的合作，就是激活一个产业，形成规模，从而利于市场销售。
2特色小型餐饮的规模入住，简单解释为将很多小型的特色餐饮进行自主经营但形成整体规模化的整体销售群体，本名楼将2层规划为名楼特色食府。邀请家庭式，特色小吃，民族食品等商户，进行整合。业主可以进行群体整体购买，届时本公司（创世 广告 公司）将免费为业主进行相关布局规划和经营指导。
3旅游纪念品专柜。（奇石行业，民族装饰等）应为就本区域而言，为酒店集中地，旅游旺季的市场巨大，并且可以联系酒店进行灵活的销售模式。
4干鲜果批发市场。
5日用品批发市场，不建议零售。主要市场在于濒临石才工业园区，如果采用主动的销售方式结合其他渠道与市场也为可行。
6新型产业，如美容院（规模）西饼屋，茶社，司诺克，网吧.关键在于经营方式。是否具有潮流性与特色。
7汽车零件与相关产品。
8电子通讯产品。但需一个完善的体系。如销售，维修，买卖，以及多领域的相关产品。
9商务办工场所，写字楼。县内的很多企业的办工场所与生产线没有分离。如做为对外销售与接洽场所并不合适。
10其他老城区产业转移。
11时尚商品。如花卉，礼仪用品，精品等。
11商户的自主投资项目。
以上的经营项目与思路请业主进行分析考虑与选择，振兴名楼将根据建筑布局与商户的投资项目进行规划与划分。此外，也希望业主有更多好的经营思维与方式进行投资。
4振兴名楼的价格优势是什么？
1 全疆商铺的最低价格：商铺由于地段的不同（城市的不同）一般由不同的价格定位，在县内一些商铺的租赁费用一般平均为13-15元/平方米，而振兴名楼的销售价位从4.8元/平房米，平均价位仅为5.5元左右。
2 一次性支付.15年不变，商铺与住宅的不同性就在与商铺不大会存在贬值的可能，而升值则容易体现，随着新城区的发展空间与县内经济的快速增长，旅游产业升温，这一点不需过多说明。业主的风险性不大。
3 灵活性，15年内1次性支付，期间业主可以进行转租，根据市场变化与自身情况进行价位的掌握，只需通过原始业主进行一个法律证明即可。
4 经营介入的门槛放宽，使很多没有过多资金的一般家庭也可以进行投资经营。
5 需要说明的是：一般商铺的运做重点是商铺的价值高端而不是价位的低端，在这里通过阐述希望业主明确价值与价格的问题。这里提出的价格是价值的比.
5振兴名楼在销售过程中的服务内容是什么？
1 对于有意向的购买者，可先进行投资产业的登记并与本公司联系，分析相关的投资可行性。本公司将免费按照购买者的投资项目进行相关建议。
2本公司将聘请相关律师，解答购买期间所有法律条款的事宜的解答。对合同签署内容的认证。
3本公司将按照购买者的投资项目，进行整合布局。开辟经营产业区。
4举办名楼开业的 广告 推广。（电视，广播，DM，网站全面启动）相关民楼的整体形象与品牌宣传方案。
振兴超市的平面效果图与说明（略）
设立经营产业区
独立门面房
餐饮区
旅游纪念品专柜
礼仪用品专柜
娱乐休闲区
其他商品区
商务办工楼层（2F）
大型企业的产业入驻
振兴超市的销售价格一览表（略）
电视
宣传期：12月21日-1月5日
过程：
1拍摄振兴超市的具体环境。（文案采用DM稿）
2拍摄售楼中心工作。
4拍摄创世 广告 公司。（万总讲话：本公司代理此次振兴名楼的整体策划销售方案，旨在通过 广告 公司与企业间的合作进行市场的共同协作，同时为广大的市民提供一个经商置业的机会，希望有意向的市民与本公司联系，我们将为客户，业主搭建一个合理，系统的合作模式，取得相关各方的互利与互惠）
5拍摄法律律师事务所（介绍相关投资的关键问题）
第五章：关于商铺代理的服务组成
法律咨询 ：1合同起草，制订（业主， 广告 公司，购买者的各方关系的合同文本）
2开辟法律咨询热线
3集中销售部所汇总的法律咨询问题，进行周日或周六的集中阐明。
售楼中心： 1进行购买者的接待。
2介绍本案的相关情况与租赁方式价格。
3总结租赁情况，每日汇总至公司。进行分析会。
4联系财务部，法律咨询与策划部，及时反映购买者的相关问题。
策划部门： 1制订本次活动的策划方案，（市场分析， 广告 推广，出售活动以及服务过程）
2开辟咨询热线。回答购买者投资的可行性与风险性分析。
3 根据商户入驻情况，划分经营产业片区。
4制订销售进度表与分析，安排各项工作人员到位，
4对振兴名楼的整体推广）商务形象，品牌规划。
财务部： 1 核算客户的购买价格与各项费用汇总。
2代理客户的收款，开票，以及向业主交纳。
3登记入帐。
4核对本公司代理业务完毕的利润所得。
第六章：关于代理的相关说明）略）
乐发网超市批发网提供超市货源信息,超市采购进货渠道。超市进货网提供成都食品批发,日用百货批发信息、微信淘宝网店超市采购信息和超市加盟信息.打造国内超市采购商与批发市场供应厂商搭建网上批发市场平台,是全国批发市场行业中电子商务权威性网站。
本文来源： 振兴超市商铺租赁策划案
