谨慎抉择
大悦城 一直强调的“五年20座” 大悦城 发展目标实际早已超过时间表。2008年， 大悦城 的缔造者宁高宁制定了“五年20座” 大悦城 发展计划，八年时间已过，目标完成不到一半。截至目前， 大悦城 已在北京、天津、沈阳、成都、烟台开出6座 大悦城 ，杭州项目还处于在建中，天津首个轻资产项目预期年底面市。
稳健是 大悦城 发展至今一直坚持的策略，但这种速度也成了 大悦城 近年解释最多的关键词。在近期召开的 大悦城 地产2016周年股东大会上， 大悦城 地产董事会主席、执行董事兼总经理周政，再次对 大悦城 发展策略做出“慢而精”的解释，无论是酒店、写字楼还是商业综合体， 大悦城 地产的原则始终未变，坚持比较严谨的战略。
大悦城 地产2015年财报显示，去年净利下降51.5%，年度溢利为9.6亿元，同比减少51.5%，其中股东应占溢利7.3亿元，同比减少57.3%。 大悦城 地产方面表示，物业开发方面的收入下滑，主要是可入账的销售型物业货源不足，带来的物业销售收入下降所致。
从目前北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州、成都8座 大悦城 分布来看， 大悦城 已从一线城市扩张至二线市场。“过去说 大悦城 ‘五年20座’的目标，我还是挺有信心的。大家觉得实现这个目标慢，我也觉得有一点慢。”周政曾表示，优质二线城市商业项目趋向饱和，未来 大悦城 不排除会进入好的三线城市。在周政看来，商业地产供应量很大，未来会以激活存量市场为主。如果 大悦城 还以过去拿地的方式开发，本身也不明智。在城市供应过剩地区， 大悦城 尽量回避拿地再创造，主要应以收购为主。这样既对城市有好处，也可以减轻企业高成本负担。
事实上， 大悦城 方面也一直在寻求机会。此前，备受业界关注的东直门国盛项目就吸引了 大悦城 团队的目光。不过，由于项目成分复杂，将这一停摆多年的商业巨无霸收归麾下并非易事。
“新的综合体里， 大悦城 制定的原则是，如果这个综合体确实非常好，这个城市高端酒店确实还有空间就会考虑去做；如果说整个城市的经营情况竞争很激烈，位置也不是非常好，原则上不做。”周政表示， 大悦城 的发展速度相对于万达的发展速度是比较稳健的，是“先把项目做火，再把项目做精”。
估值谜局
2014年1月，中粮置地借壳香港侨福成功登陆香港资本市场。当年9月，前者宣布以124.6亿元将北京、天津、沈阳等城市6个 大悦城 注入该平台。11月，中粮置地宣布更名 大悦城 地产，更改名称能更好地识别、扩大集团在内地及香港地区的主要业务等，也明确 大悦城 品牌及商用物业在中粮集团海外上市平台的地位。
尽管在内地市场，凭借营销与项目创新， 大悦城 项目是行业学习的标杆，但在香港资本市场， 大悦城 的品牌认可度存在争议，也面临估值偏低等问题。在这次股东大会上已有股东提出， 大悦城 地产的股价折让与SOHO中国股价折让类似，甚至有时折让还低于SOHO中国，这种情况是不合理的。根据北京商报记者了解，如果用商业运营水平衡量， 大悦城 的质量明显优于SOHO中国旗下项目。
上述股东认为，出现这种情况一方面是当前很多投资人对 大悦城 的认识存在误区，另一方面， 大悦城 的运营效应还没有体现出来，管理成本相对较高也是可能的原因。
同业之争
与港资地产同行新鸿基地产（旗下拥有北京apm等）、恒基地产（旗下拥有恒基名人大厦等）、九龙仓地产（旗下拥有成都IFS等）相比， 大悦城 每个项目的知名度都可与同行抗衡，但股价却存在差距，市盈率较高。港股6月6日数据显示，前三者股价分别为93元、43.1元和45.55元，市盈率分别为7.47、6.67和8.61， 大悦城 为1.04元，市盈率为20.76。从成长性上来看， 大悦城 地产营业增长率、利润增长率和总资产增长率低于行业平均水平。2015年， 大悦城 地产三组数据分别为-5.93%、-50.75%、12.1%，行业平均为13.66%、27.58%、20.79%。
在机构评级中，5月，德意志银行与汇丰银行给出了增持评价，但目标价格较低，德意志银行下调至3.01元，汇丰银行维持1.8元不变。今年以来， 大悦城 资本市场最近6个月累计跌幅为11.86%。
前景微妙
在物业开发、投资物业、酒店管理、物业管理及相关服务板块组成的业务中，以 大悦城 为主体的物业投资租金收益占比最大，去年占比为40.64%。截至2015财年末， 大悦城 地产共运营7个 大悦城 ，拥有位于北京、上海、香港等地4处物业收租，杭州 大悦城 等项目在建。 大悦城 投资物业去年租金收入为21.84亿元，其中7个运营 大悦城 零售租金收入为17.31亿元，同比增长14%。抛除去年底开业的成都 大悦城 与上海 大悦城 二期，在6个已开业 大悦城 项目中，西单 大悦城 仍然是租金收益最高的项目，租金收入为6.26亿元，平均租金为1072元/月/平方米。
不过，随着部分项目成熟，租金成长空间有限，尤其是收益最好的西单 大悦城 项目，零售商铺租金水平为行业的2-4倍，但已逼近天花板。
自去年底正式宣布管理输出模式后， 大悦城 今年试图进入加速度。北京商报记者了解到， 大悦城 地产今年计划发展3-4个项目，目前正在西安、苏州、武汉等地选址。品牌在大本营北京也积极找地中，周政此前表示，“如果深圳方面旧改有机会，第11个 大悦城 可能会出现。未来我们会通过自建、拿地、品牌输出三种方式再增加12个 大悦城 ”。
不过，自宁高宁离开以后，有关 大悦城 未来命运的猜测很多，不久前，中粮传出将剥离地产板块的消息，中粮方面予以否认。一位资深业内人士认为，在国企地产企业中，中粮发展的 大悦城 为行业内佼佼者，剥离不现实。另外，在中粮集团所有板块中， 大悦城 地产贡献了近1/3的利润，对集团来说剥离风险较大。从目前来看，新任掌舵者不会冒险暂停这一优质板块，但不排除未来会有其他考虑。
此前，创建华润万象城产品线的宁高宁离任后，该条产品线发展声势渐弱。
尽管已将中粮地产与 大悦城 地产做了明确的业务区分，中粮地产主要以住宅开发为主， 大悦城 地产专注于商业、酒店、旅游地产等，但二者在业务上仍有部分重合，资源无法完全区分。 大悦城 的前途微妙还体现在中粮集团为国家首批试点国企改革的企业，未来相关上市公司加速改革提升效率与活力预期强烈。
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本文来源： 大悦城的赛跑
