万达、海航、复星国际并购潮起， 万科 似乎也欲插足参与，成为一个新的国际视野玩家。6月16日市场消息指， 万科 正在洽商，加入竞购仓储运营商普洛斯的财团。
不过，与万达、海航、复星的多元化收购不同， 万科 此番洽购显然是基于其自身主业务的拓展——物流产业，但这已与此前以住宅为主属性的 万科 有很大不同。
万科 在变——业内人士认为，房地产黄金时代的离去是刺激 万科 求变的其中一个主要原因。目前，房地产行业增收不增利趋势愈发明显，作为行业领跑者的 万科 也未能幸免地出现利润增长显著低于营业收入增长的状况。
在这样的情况下， 万科 欲求围绕其自身产业做多元化发展，进行产业链条布局，而海外收购看起来将可能成为其多产业化中的重要部分。
国际并购中“普洛斯”计划
6月16日消息指， 万科 已经展开磋商，希望成为普洛斯的中国竞购财团约六个主要投资人之一，这一竞购财团获得厚朴投资管理、高瓴资本和普洛斯的首席执行官的支持。
观点地产新媒体获悉，普洛斯是于新加坡上市的现代物流设施和工业基础设施提供商，其业务遍及中国、日本、美国和巴西，管理价值近400亿美元的物流资产。其中，于中国，普洛斯一直占据较大的物流地产市场份额，据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示，国内物流地产中，普洛斯市场份额占比第一，达55%。
收购普洛斯，对于 万科 而言，显然是为发展其物流地产。于2014年， 万科 就已将物流地产作为其新业务的方向之一，有意思的是，彼时， 万科 还曾称要学习普洛斯，甚至请过普洛斯的专家到其总部给员工上课，目标则是成为中国最好的物流地产供应商。
2015年， 万科 成立 万科 物流地产发展有限公司，并引入黑石作为股东，此举就被业内视为是效仿普洛斯之模式。据悉，普洛斯为“地产+基金”式的发展，作为地产开发商的 万科 引入投资型基金黑石，显然确有“地产+基金”之意。
值得注意的是，早前市场传出普洛斯要被收购时，曾指黑石、华平、厚朴、中投、高瓴等为有意竞购者，普洛斯也曾发布公告称“公司正就可能的转让方案与相关各方进行初步商谈”，证实公司有意转让一事。普洛斯的转让证实，黑石的参与，到现在传出 万科 也要加入竞购，以黑石与 万科 的关系，这起收购案确实给人以遐想的空间。
不过，观点地产新媒体就此询问 万科 方面，至发稿前尚未予回复。
消息虽尚未证实，但对于此事业内已多有讨论。目前，以万达、海航、复星为代表的国内企业正掀起一阵国际并购潮， 万科 的加入显然是一重磅。
不过，有业内人士指出， 万科 此番收购逻辑与万达、海航、复星等企业的逻辑还是有所不同。他认为，以万达、海航、复星为代表的海外收购内容更为多元，而 万科 此起收购显然还是围绕其自身产业，“ 万科 在进行产业链条布局，以此做大企业本身，做大产业布局”，这与此前以住宅为主属性的 万科 已有很大不同， 万科 在变。
中年 万科 与黄金时代逝去
穷则思变。对于 万科 而言，一场历时近两年、劳心伤神的股权大战终于以深圳地铁成为第一大股东而落幕，但其仍具危机感，这是 万科 求变之因。
2014年，在某论坛上，王石就表示房地产黄金时代结束，“很担心下一个倒台的就是 万科 ”。王石以及 万科 方面的言论中，这种危机感常在，郁亮甚至说：“若是转型不成功， 万科 三年就会倒下。”
去年，谭华杰也公开谈及：“传统的房地产开发行业，业务狂飙突进的黄金时代已经一去不复返了。”
近几年房地产的行业情况的确表明，房地产不再是“暴利行业”，增收不增利的趋势愈发明显。中原地产相关研究数据显示，2013年，中国百余家上市房企平均净利润率还在11.97%，到2014年下跌到10%，2015年则进一步跌至8.3%。
反观 万科 ，其成立于1984年，曾在房地产黄金时代尝尽甜头，但进入“白银时代”之后，其也未能幸免地出现利润增长显著低于营业收入增长的状况。
从几个时间节点来看， 万科 首破百亿的2005年，其营业收入同比增幅为37.71%，净利润增幅53.80% ；两年后， 万科 成为国内地产界首超500亿的企业，彼时其营业收入同比增98.27%，净利润增幅则为110.81%；2010年， 万科 继续走在国内房企前头，销售额首破千亿，这一年其营业收入增幅3.75%，净利润增幅36.65%。
到2014年， 万科 恰好成立30年，而进入其“人生第30个年头”后的三年里， 万科 营业收入增幅分别为8.1%、33.6%及23.0%，与此同时其净利润增幅则分别为4.2%、15.1%及16.0%。
利润增速不佳是行业普遍情况，但在2016年， 万科 保持几年的行业老大地位被恒大抢去，业内认为这应该进一步加重了 万科 内心的危机感，以促使 万科 求变。
值得一提的是，今年6月1日， 万科 人力资源部于内部邮件中再提及“黄金时代结束”，邮件中称：“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”
此封邮件，被不少员工解读为降薪，一时间，“ 万科 降薪”成为行业讨论热点，尽管 万科 最终否认降薪，指是“主动根据市场和行业情况、战略重点及当前任务，适时调整薪酬激励政策”；“不是降低薪酬，而是调整结构和发放节奏”……但这一事牵出了不少业内对 万科 引入深铁后“国企化”的担忧。
“深圳地铁成为第一大股东之后，会不会抑制 万科 的活力？这或许是 万科 遇危求变、走国际化的另一触发点。”业内人士称。
为未来准备的“春暖花开”
黄金时代结束的背景下，为往后多产业化、全产业链布局做准备被认为是 万科 求变之核心，而这“变化”已前有行动后有支撑，同时多点开花。
观点地产新媒体获悉， 万科 国际收购以多产业化发展的背后有一个名为“春暖花开”的计划默默作为支持。有媒体报道指，郁亮于2016年下半年发起海外精英人才的招聘计划，其中一拨人正将为 万科 海外拓展之用。
据悉，“春暖花开”招聘计划为期四年，共计约招聘五六十人，平均每年十来个。这些人必须出身名校/名企/海外商学院。
实际上，类似的招聘计划 万科 也曾启动过，2007年， 万科 发起了代号为“007”的人才招聘计划，搜罗有国际化视野的跨国社会精英，但该招聘计划中的海外精英主要还是效力于 万科 国内的发展（这一批人包括孙嘉及刘肖），因此“春暖花开”计划的开启似乎更体现 万科 转于国际以更大程度发展多产业化的思路。
具体从产业方面来看，目前，除了洽购普洛斯以发展物流地产之外， 万科 多产业计划中的商业、物业、养老、长租公寓等早已搭建好平台。
其中， 万科 物业平台成立于1992年，目前，其物管面积已达3.56亿平方米；长租公寓方面 万科 已整合形成统一的对外运营品牌——“泊寓”；养老方面，2016年底 万科 已在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局近130个养老项目，其中开业运营超过70个养老项目；商业方面，2016年8月， 万科 收购商业地产商印力，将印力定位为 万科 商业开发和管理的平台，目前还把旗下部分商业地产打包，交予印力运营和管理等。
万科 此前多次谈及其将成为城市配套服务商，看起来，物流、物业、长租公寓、养老、商业等似乎均围绕“配套服务”而发展。郁亮此前也曾介绍，包括写字楼、会展中心、物流地产等均是为城市发展而作，“城市都在转型升级，需要物业匹配”。
据说，“春暖花开”计划的名字为郁亮所取，那么未来 万科 不再只握“住宅开发商”一张王牌，在盖房子基础中延伸物流、物业、长租公寓、养老、商业等产业，或许正为郁亮脑中浮现的“春暖花开”。
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本文来源： 竞购仓储运营商普洛斯 万科要加码产业地产
