承蒙贵公司的信任，敝司能为西海明珠商业街（以下简称本项目）提供策划及推广建议书，并多谢贵司提供之资料。本策划方案旨在证明发展商一个正确无误的投资方向，并通过对本项目的初步分析研究，项目定位的阐述，以及招商推广手法的突破性等，将一幅鲜明而生动的天富兴旺和美好的雄起图，在公众面前展现无遗，能引导投资客抓住这罕有的投资机会，使西海明珠商业街成为一个城中热点。整体推广概念将于建议书内作扼要阐述。诸多细节问题在双方协商之后再行定论。
项目分析
一、项目概况
项目位置：地处深圳市南山区桃园路与南油大道交界处，南山区区政府正对面，与深圳大学隔街相望
项目面积：总面积约7600㎡，共三层，一层约4000㎡；二层约1000㎡；三层约2600㎡
周边配套：南山区区政府、深圳大学、南山实验学校、南山中加学校、宝珠幼儿园、南山托幼中心、南头邮局、交通银行、工商银行、南山区人民医院、南山区图书馆、南山文体中心、荔香公园等
紧邻商场：人人乐超市、岁宝百货、海雅百货、民润超市、天虹商场、曼哈商业广场、苏豪商业广场、家乐福、西部电子等
二、项目所处物业状况
物业基本情况
西海明珠花园，为一类高层建筑，集住宅，办公、商业功能于一身。本工程的总建筑面积176638平方米，地下2层；其中1栋1－2层裙房为会所；2、3、5栋一层裙房为商铺（商场），二层架空；6、7栋1－2层裙房为商场，6栋3层为架空转换层。
地面共有八栋塔楼，1栋3个塔楼（3-29层住宅），建筑高度99.7米；2、3、5栋各一塔楼（3－30层住宅楼），建筑高度99米；户数方面，1栋共有365户，2栋、3栋、5栋各有191户，共有938户。均价每平方米5500元的房价，所吸收的置业人士必将在生活层次上也达到一定的水准。
6栋塔楼（4－22层公寓楼），建筑高度69.7米，6栋有279户；7栋塔楼（3－25层办公楼），建筑高度98.9米。商务公寓主要服务对象为首次创业人士和自由职业者，这部份人热爱自己所从事的事业，拼搏精神十足，锐意进取，追求新事物、新生活。办公楼为星级写字楼，企业老板和白领阶层所占比重较大，他们消费能力已经达到一定水平，品牌消费概念比较浓厚。
项目所含具体内容
1栋1层
2、3、5栋1层
6、7栋1-3层
三、项目片区分析
基本情况
项目所处片区位于深大正门、南山区政府对面、二期地铁站入口、与荔香公园仅一路之隔、步行可至南山商业中心区，在政治、经济、文化三个方面都有独特的优势。从政治上讲，与区政府隔路相望，地标导向优势明显；从经济上讲，居于老牌的南头商圈和新兴的南山商业文化中心区之间，起着承上启下的关键作用；从文化上讲，与深圳大学分别雄立于南油大道二旁，步行至南山图书馆、南山文体中心不到五分钟。
商业状况
南山区的开发较之罗湖、福田来说，起步较晚，在商业形态上还不够成熟，未能吸引区外人口消费，且目前区内消费还受到罗湖、福田商圈分流。区内具有特色的、优势的商业街和商业圈也不够完善，几大商圈在各自为阵的局势下进行改造和升级，新的商业街也依附大型社区应运为生。
商业特征
片区所处地的商业特征相对模糊，但大体上是以商场为根据地形成商圈。如天虹商场、曼哈商场、家乐福、 沃尔玛 等所在的南头商圈；海雅百货、友谊城百货、乐安居、国美等所在的创业商圈。
发展趋势
诸多商业街和商场在激烈的市场竞争下，正在从自身经营业态和整体定位的调整中，寻求生机。伴随南山区居住人口的不断增加，大小商家努力抢占更大的市场份额，成熟的商家以过人的睿智，勇于投资空白领域，也催生出大批的新型商业街，成功的榜样带动大多商家投资目光开始转变，由成熟的商圈转向发展潜力巨大的领域，现代城每平方米7.9万的街铺交易就足以证明这一发展趋势。
四、综合分析
优势：
◎地理位置优越，与南山区区政府、深圳大学形成三角形，三角形中心为南油大道与桃园路交汇口，地理位置极具地标性；
◎交通方便，北靠桃园路，东靠南油大道，北到深南大道、南到滨海大道均只需二分钟；停车方便，停车位充足；
◎项目所处的楼盘——西海明珠花园和西海明珠大厦，设计成熟，一入市就成为市场热点，影响力大；
◎商铺外观新颖别致，设计气派；
劣势：
◎所处位置孤立，前后街铺没有紧密相连，离成熟商圈和其它商业街有一定距离；无法具备堆扎效应和促成人流延伸，难以形成商业氛围；
◎东面的南油大道路宽车速快，不利对面居住人群跨越。
◎商铺的面积较大，则整体租金将对商家经营成本造成压力，如果中间间隔，则会导致门面过小，商家对此比较敏感且不大喜爱；
◎商铺位置及物业特征相对引进商家有很大的局限性，大型餐馆排烟排污过大，列入禁止入驻之列，对人流量吸引有一定的影响；
威胁：
◎常兴路、学府路等几条旺街和曼哈、天虹等几大商场对项目形成比较大的冲击，市场占有率大，导致项目市场份额少；
◎项目前后左右均没有相连街铺，促使商业街立于孤军作战的状态，项目操作的成功与否，很大程度上依靠项目自身的定位是否准确；
机会：
◎西海明珠花园、西海明珠大厦、西海明珠商务公寓为项目提供了最基本的消费群体；
◎邻近区政府、深圳大学，地理位置易被公众接受，且深圳大学可为商业街提供大量消费人群；
◎政府对南山商业文化中心的规划和建设，将形成一个新的城市亮点，而商业街正处于这一亮点的边缘；
◎项目地处地铁站入口，随着地铁的开通，以及西部通道的建设，将为项目带来无穷商机。
市场分析
一、 市场状况
项目所处地——南山区，作为深圳市四个经济特区中面积最大的区，在土地资源上具有明显的优势，特别是政府部门整体上的规划，全方位的布局，多渠道的招商引资方式，土地开发的优惠政策等多方面的利好政策，有力推动南山区成为发展商和投资客关注的焦点。商业项目和住宅项目的综合开发，吸引大批置业人士和投资人士选择南山，南山的商业也因此有了较大的飞跃，几个商圈正在形成和完善之中。
近年来，南山发展一日千里。众多住宅项目在深圳楼市中崭露头角，精彩大盘抢尽风头。伴随着滨海大道通车、地产开发遍地开花，以及南山配套设施的不断完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消费的人也多了。沉寂多年的商业市场也如同睡狮猛醒，在短短一年多发生着惊人巨变。西部商战烽烟四起，主题商城层出不穷。然而令人遗憾的是，南山商圈似乎未能跟上住宅的发展节奏，新推向市场的商业项目，像偶尔在地产大潮中泛起的几朵浪花，未能引起人们的长期关注。正在经营中的商业物业，多数都在默默耕耘着。南山商业因缺乏一个核心而显得波澜不兴。
随着城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式动工，南山庞大的土地储备和优越的地理位置，日益凸显其作为未来城市发展的商业领军地位。
二、个案分析
西海湾花园裙楼
位 置 创业路与后海大道交汇口
租 金 150元/㎡—280元/㎡
经营种类 地产中介、床上用品、服装、食肆、美发等
经营状况 大小商家处于维持阶级，盈利者较少；无空铺
点 评 凭借后海片区的几大高尚住宅的居住人群，大多商铺基本上能够维持经营，部份经营独特的商家具有一定的利润，商铺转让的现象时有发生，但铺位出租率基本上达到百分之百
金钟大厦裙楼
位 置 南油大道旁，海雅百货隔壁
租 金 200元/㎡—300元/㎡
经营种类 地产中介、服装、食肆、美容等
经营状况 大小商家均难以维持；空铺较多
点 评 由于紧邻海雅百货和友谊城百货，加之龙海路步行街的炒作，使得该裙楼租金一路攀升，高租金低销售额的局面，导致入驻商家基本上难以维持正常经营，临街商铺尚且如此，内街铺生存更加困难
三、消费群体分析
项目作为西海明珠花园、西海明珠大厦的裙楼，决定其消费群体的平均消费能力处于中等水平，且年龄范围限定在18岁至60岁之间，他们喜欢自由式的消费形式，一定程度上排斥为消费而消费的行为。在满足正常消费需求的同时，崇尚舒适、轻闲的购物环境。
从项目所处的地理环境分析，消费群体的范围将以西海明珠为点，辐射深圳大学的教职工、附近住宅小区的居民，其波及范围极有可能到达南新路、创业路、后海滨路等。
项目定位
一、 目标消费群体定位
一是西海明珠住宅居民（1217户）和写字楼办公人员（无法计数）；二是深圳大学12000多名大学生和800多名教职工；三是商业街所辐射的周边消费群体（具体数量的大小取决于商业街定位的成功与否）。
二、项目形象定位
以服务社区为主的生活街和以时尚潮流为主的风情街相结合
三、价格定位
一楼：100元/㎡
二楼：70元/㎡
三楼：40元/㎡
项目规划
项目名称（待定）
明珠商业街
西海风情街
功能分布
A、1栋1层引进小规模知名社区超市；
B、2、3、5、栋一层以经营服饰、精品、化妆品、中西餐饮作为主打；
C、6栋2、3层经营酒吧、西餐、咖啡和娱乐休闲会所；
D、7栋1、2、3层引进银行、商务服务等；还可引进大型知名高档餐饮（解决排烟排污、来去水的问题后，写字楼裙楼可经营餐饮）
E、5个圆形独体商铺即可特色经营，作为商业街的最大亮点，也可作为商业街业态的补充和完善。
方案二：
首层商铺规划成为专业市场，以专业性、全面性吸收客户。
待与贵公司进一步权商合作之细节后，根据实际工作进展情况，我司将会提交详尽的《项目规划及招商建议书》。
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本文来源： 西海明珠商业街项目策划建议书
