1、停车不便，交通拥堵，阻碍客流导入
如今消费者中选择自驾车出行比例较高，但由于国内城市道路拥堵状况严重，中高端人群出行时间成本过高、停车不便等原因，大大降低了中高端客流进入 实体商业 进行消费的意愿，加之 实体商业 项目的辐射范围本身就受局限。相比劲敌电子商务，实体受地域的影响太大。
2、实体之间竞争加剧，相互分流
因为政策影响，国内项目井喷式开发，已经出现供大于求的现象，政府规划脱离当地市场需求，造成过度竞争。成都、沈阳、合肥政务新区等都产生该现象，消费者被多个项目分流。
3、电商、海外购等新兴渠道，蚕食目标客群
零售新常态下的消费者拥有多种购物渠道，其他渠道带来跨时间、跨空间的竞争，着实让 实体商业 焦头烂额。
4、宏观经济增长放缓，礼品、三公消费受到打压
国内出动反腐政策，使得礼品、三公消费这些往常在商场司空见惯的现象消失殆尽，这也是 实体商业 的一大被动痛点。
5、业态组合单一，吸客能力弱
以零售业态为主的传统百货，客流正在明显流失。本来已经被业态丰富的一站式购物中心打压，又面临价格差明显、品类丰富最大化的电商的巨大冲击，消费者已经不愿意去老派百货上“虚高价格”的当，就算是打折促销，聪明的顾客也知道这只是商场的揽客技巧，有名而无实。
痛点二：性价比太低
1、国内品牌价格虚高
国内品牌一般都会用打折促销来增加营业额，所以在产品价格上预留出了促销空间，导致大部分商品价格脱离了商品的实际价值，造成消费者只看不买。
2、国际品牌税费成本高，国内价格远高于国外
大到奢侈品，小到日用品，国际品牌的价格在国内一直都居高不下，有些甚至超过40%以上。这其中的根本原因就是税费，国内商品税率高，让品牌不得不调高价格，来平衡利润。不管是国内还是国外品牌在 实体商业 的价格虚高带来的性价比降低，都造成消费者不愿意选择 实体商业 。究其根本，地价高造成 实体商业 的租金虚高、人力成本不断上升、税费居高不下，综合在一起自然造成品牌的价格上去了。
痛点三：商品同质化严重
1、区域发展不平衡，导致可得品牌数量少
国内地域性消费者特征差异、贫富差距大等区域发展不平衡，品牌实在做不到遍地开花，有些品牌只选择一二线城市，其他三四五线城市则完全不考虑，导致这些城市品牌数量较少。
2、优质代理商“掌控”了品牌
大部分国际品牌在国内采取代理商或经销商的营运模式，因为当地代理商的利益追求，多个优质品牌变成了一支被当地代理商引导的“集团军”，有些商场对这些代理商爱恨交织，其实不想给出过多的优惠条件，但又很无奈。
3、商品结构缺乏差异化
因为地域、地理位置、消费购买力的影响， 实体商业 的品牌专卖店往往无法获得足够的最新产品。同样的品牌，其实也可以实现差异化，比如店铺类型、面积、商品深度、SKU数量、服务内容等等，而在这方面，目前大部分 实体商业 还有巨大改善空间。互联网时代，消费者可以跨越空间购买到品牌的最新商品，直接导致顾客不愿选择 实体商业 。
4、 实体商业 招商越来越难
国内商业项目过剩，供大于求，国外零售环境遭遇下挫等原因，直接导致 实体商业 招商难。某些地理位置较差的项目，因为辐射人群小，需求量不大，招商更为困难。
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本文来源： 实体商业三大痛点：客流、性价比、商品同质化
