在这两年商业地产的惨淡中，不断有商场关店、全国90家主要购物中心中有超过半数的购物中心盈利下跌甚至亏损。接手倒掉的津汇广场进行改造的 大悦城 ，是当前为数不多宣称要逆势大扩张的公司。
这家公司在去年开业了两个新的 大悦城 ，同时新布局了在建的杭州 大悦城 和改造中的天津 大悦城 ，并收购了北京安定门项目余下35%股权。如果能在今年年底顺利开业，和平 大悦城 将成为 大悦城 地产开业运营的第八座购物中心。董事长总经理周政声称，将在五年内开出20-30个 大悦城 。
大悦城 扩张提速之时，正是商业地产运营的艰难时刻。一位近期刚跳槽到产业地产领域的商业地产从业者对界面新闻记者称，他身边不少旧同行都在离开或考虑离开商业地产。
从目前 大悦城 靡下购物中心的营业状况来看， 大悦城 是当前租金和客流仍在增长的少数购物中心。 大悦城 地产财报显示，截至2015财政年度末，集团在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都等地共运营着7个 大悦城 ，拥有位于北京、上海、香港等地四处物业收租，同时有杭州 大悦城 等项目在建。 大悦城 投资物业去年租金收入为21.84亿元，其中7个运营 大悦城 零售租金收入为17.31亿元，同比增长14%。
尽管营收仍在增长，但 大悦城 的客流增长的增速却也是下跌的。对此， 大悦城 地产副总经理吴铮也对界面新闻记者承认，这两年做商业真的很不容易，做了很多创新，但大环境如此，购物中心要保持增速非常困难。人们的生活方式在发生改变，单纯做零售的百货业态受到了来自电商的极大冲击和挤压，强调体验业态的购物中心，看起来是增加了和电商差异化的竞争力，但它们也必须面对来自不断兴起的周边游、健身中心等新行业对消费者时间消费的争抢。
同时， 大悦城 这家在调整中把重心全部押注在国内商业地产的公司，当前的利润也受到了经济与环境变化带来的极大压力。财报显示，截至2015财政年度末， 大悦城 净利润为9.59亿元，同比2014年19.84亿元的净利润下跌超过50%。
在这样的环境下， 大悦城 为什么还要逆势扩张？这家公司又能怎样去支持他们的扩张计划？
2015年，中粮置地控股(00207.HK)正式改名为 大悦城 地产。这是中粮系公司重新整合中非常重要的一步—— 大悦城 地产要成为中粮旗下一家专注商业地产的香港上市公司。这至少意味着三件事：
第一、这家公司必须把 大悦城 品牌的商业综合体数量规模做上去，成为一个以租金和运营管理费为主的公司。
第二、必须把资产做轻，这样才能做到在扩张中，多个新项目开业时，对 大悦城 的财务整体影响不大。也只有把资产做轻，未来才不需要靠卖房子去弥补现金流。
第三、提高回报率。
吴铮对界面新闻记者表示，扩张速度加快、从重资产转向轻资产、回报提高，是资本市场重要投资者对当前的 大悦城 提出的三个要求。能不能实现这三点，将关系到 大悦城 在资产市场的估值能否继续上升，而完成它们的关键则是盈利能力的提升。
换句话说，就算市场不好， 大悦城 也必须扩张，并且要找到低成本快速扩张的路径。
在一个可能会更坏的市场中找机会，周政找到的是被他称为“激活休克鱼”的方式。这个模式的第一个实践案例，就是天津和平 大悦城 。
据界面新闻记者从 大悦城 地产处得到的消息，自去年年底正式接手津汇广场至今，全新的和平 大悦城 招商工作目前已完成将近30%的签约，意向客户也超过整体需求的50%。最重要的是，通过改造津汇广场，进入天津最繁华的老牌商圈中， 大悦城 地产几乎没花钱。
这是 大悦城 地产的第一次轻资产管理输出实践， 大悦城 地产并不持有津汇广场股份，但将与新加坡政府投资公司(GIC)共享租金收益和净收入(NOI)分成，同时还将获得超额完成目标的奖励， 大悦城 5号车库、良食局等产品线的输出，也将获得营业收益。另外，一旦 大悦城 产决定退出项目，还将获得资产增值收益的分享。
吴铮介绍，去年8月接触这个项目之时， 大悦城 地产曾考虑收购，但由于作为综合体的津汇广场难以分拆， 大悦城 最终选择了轻资产管理输出的方式。“做一个新的 大悦城 ，从拿地到开业，一般需要30个月。但如果是收购旧项目改造，从改造到开业，一般只需要12个月。节省下来的18个月，几乎足以将一个新开业的 大悦城 运营至略有人气。”
在商业地产存量过剩的大背景下，随着商业地产市场调整的进一步深入，类似津汇广场这样运营能力较弱的商场正在退出商业地产市场。而作为曾经的“慢公司”， 大悦城 地产在这样的环境中找到了它扩张的高速通道——通过并购或者轻资产管理输出合作，成为商业旧库存的掠食者，占领曾经没法拿下的好地段，开出更多的 大悦城 。
天津和平 大悦城 的实践顺利带给他们更多的信心。他们甚至已经在着手准备成立一个独立运作的商业管理公司。 大悦城 地产将持有这家商业管理公司百分百的股权，并借助这家公司加速 大悦城 的并购、轻资产合作，实现高速化的全国扩张。
一个将近30人的商管团队正在全国各地寻找适合改造为 大悦城 的商业库存项目。“只要符合体量(标准)的我们就积极参与并购。”在2016年的投资者业绩会上，吴铮甚至这样对投资者说。
到目前为止， 大悦城 地产已经接触了数十个合适的项目，主要策略是用直接并购、小股操盘甚至是无股操盘的方法。
“两个新的一线城市和几个重点二线城市不久后都将有我们的新项目出现。”据吴铮介绍，其中已有三个已签约改造项目。一年敲定三个项目，并陆续推动他们再下一年开业亮相，无论是相对 大悦城 的过去还是行业，都变得更快了。“未来， 大悦城 的改造项目数量将会超过新建项目数量。”吴铮说，二线城市和重点三线省会城市中，位于城市核心地段的10万-20万平方米体量的“休克鱼”项目，将成为他们的目标。
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本文来源： 购物中心已死？大悦城却用大扩张说不
