过去一年中， 华润 置地在房地产行业整体景气的大环境下实现突破，销售规模首次迈过千亿，位居全国房企第十位。今后在 华润 集团心无旁骛的支持下，这家房企有望在更加激烈的市场竞争中进一步壮大。
与大多数房企一样， 华润 置地1月份也召开了一次全面工作会议，并在内部发布了一份《 华润 置地2017年商业计划书》。在界面新闻拿到的这份计划书中， 华润 置地除对过去一年的工作进行总结外，还重点审视了自己与恒大、万科等龙头房企之间的差距。
2016年， 华润 置地预计实现签约额1080亿元，同比增长26.8%，高出它们自己预算13.7%，并首次突破千亿；预计实现营业额1089亿港元（约合964.4亿元人民币），低于预算5.4%；股东应占溢利（不含评估增值）156亿港元（约合138.3亿元人民币），超预算11.2%。
得益于过去一年核心城市房价普涨， 华润 置地2016年的毛利率及核心净利润率分别达到34.6%及14.3%，均位于行业前列，其核心ROE预计为13.4%，也优于标杆企业平均12.9%的水平，整体盈利能力仅次于中海、万科和万达，但高于恒大、保利和碧桂园等同行。
作为拥有央企背景的香港蓝筹股，同时在 华润 集团的信用背书，以及过去一年整体流动性宽松的背景下， 华润 置地在资本市场的表现也不错。
通过多种融资渠道控制外币有息负债余额后， 华润 置地2016年末的外币负债余额相比年初下降至248亿港元（约合220亿元人民币），整体外币有息负债占比也从2012年末的73%高位，降至三成左右。这在如今人民币贬值的趋势下，对避免更多的汇兑损失有积极意义。
华润 置地在2016年还通过提前偿还短期贷款155亿港元（约合137.4亿元人民币）、不提高利率情况下延长贷款期限等方式主动调整负债期限结构，将今年到期的外部有息负债降至95亿港元（约合84.2亿元人民币），2018年和2019年到期的外部有息负债均不高于180亿港元（约合160亿元人民币），有效管理了流动性风险。
这一系列的资本运作后，2016年 华润 置地的加权平均融资成本也由4.63%降低至4.17%，这与如今国内房贷商业贷款基准利率的85折相当，继续保持全行业最低水平。如果按照其去年底总有息负债806亿元测算，融资成本的降低可以节省利息支出3.71亿港元（约合3.29亿元人民币）。
过去的一年中，去库存依然是所有房企最重视的事情。 华润 置地也抓住市场机遇，累计去化库存资源575亿元，整体去化率为55%。其中一线、二线及三线城市去化率分别为67%、49%及43%。但与所有房企一样，商业产品仍然有待进一步去化，去年这类产品的去化率只有三成左右。
尽管实现了史上最好一年的业绩，但去年国庆期间核心城市重启调控，还是对 华润 置地产生了较大影响，限制了其销售规模进一步提升。
其中原定于去年10月底开盘的深圳 华润 前海中心因政府限价未取得预售证，导致全年无销售，最终预算销售额缺口高达50.62亿元；广州 华润 天合与北京昆仑域两个项目也因类似的原因造成预算销售额缺口21.79亿元；深圳 华润 城则因新政后客户失去购房资格和首付提高，造成客户损失近160批。
基于对今年楼市调控政策仍将从紧，以及部分热点城市房价上涨将不排除继续政策加码的预判， 华润 置地将2017年的签约额预算为1152亿元，同比仅增长7%，股东应占溢利（不含评估增值）预算为149亿元，同比也仅增长7.7%，表现出极为谨慎的态度。
在今年的业绩预算中， 华润 置地将有七成的业绩来源集中在20个受调控城市内，全年业绩实现将面临巨大挑战。为此它们在今年一季度调整了销售策略，要提前“抢收”，并将一季度的销售目标由181亿元大幅调高至450亿元。
华润 置地为此指定的销售策略是——一线城市持销项目应保证利润，不应降价，保证稀缺项目价值的充分实现；货值大或未来供应预计较大的，应主动调价走量，抢占市场，市场向好的时候也应及时调价；抓重点、攻难点，尝试改变产品性质，在必要时采取降价等策略。
华润 置地还列出了7个签约预算要在30亿元以上的重点项目，最高的三个项目均位于深圳，总签约预算近160亿元，其中 华润 前海中心的预算签约额为73.8亿元， 华润 城45.4亿元，深圳湾悦府40.5亿元。
今年最主要的三个项目都在深圳，凸显出这个市场对 华润 置地的重要性。而作为 华润 集团在内地的总部所在地，深圳对它们而言更是意义重大。2016年， 华润 置地就通过集团的影响力中标多个深圳政府代建项目，总建面超过160万平方米，总投资超过65亿元，代建费为3%。
这些代建项目大多位于 华润 集团内地总部所在的南山区。去年6月， 华润 集团还与深圳南山区签订合作协议，期望向政府争取深圳后海片区2.5平方公里的运营权。
但在万科股权一役中， 华润 集团却与深圳市政府的关系出现了裂痕。一位接近 华润 集团的人士告诉界面新闻，因为在万科事件中的反复立场， 华润 集团因此开罪了深圳市政府，去年福田中心区一块势在必得的土地，最终被政府强行内定给了招商局集团， 华润 集团最近都在极力修复与深圳市政府的关系。
跨越千亿规模后， 华润 置地也在内部极力反思自身的发展情况。最近5年，标杆房企的签约额复合增长率为32%，但期内它们的签约额复合增长率仅为23%，增长相对偏慢，与行业标杆的差距也日益拉大。
其中最主要的一项原因，是 华润 置地这几年的拿地规模持续落后于标杆房企。从2012年至今，它们累计买地金额为1354亿元，仅略高于同期日益保守的龙湖，远远落后于恒大、碧桂园、融创等积极房企，土地储备补充力度偏弱直接导致 华润 置地的签约额增长乏力。
央企先天的决策繁琐和限制较多，是 华润 置地拿地落后的根源所在。每年 华润 置地买地的预算是基于经营性净现金流、以及 华润 集团和信用评级资本结构约束下，可支持的融资空间而确定，受这些财务约束影响，它们每年的投资预算金额相对有限。
在 华润 集团47%的总有息负债率和穆迪40%的净有息负债率约束下， 华润 置地2014年至2016年的预算买地空间分别仅为151亿元、132亿元和322亿元。虽然它们自身通过公开市场配售、项目股权合作、供应链延付等措施争取了一定空间，但最终在受限的资本结构约束下，买地金额也只分别达到222亿元、294亿元和472亿元，有限的年度买地预算也导致它们长期以来在投地决策时偏谨慎，从而远远落后于投资决策灵活的房企。
基于这些严格的财务约束， 华润 置地在满足 华润 集团内部指标和外部信用评级机构评级要求的前提下，今年财务能力可支持的投资预算上限为400亿元。这一规模，在一线房企中仍然相对偏少。
但如果 华润 集团能放宽总有息负债率指标至50%，或者降低穆迪信用评级至BBB，则它们今年的投资预算上限可增加到550亿元至800亿元。在如今更为激烈的土地市场竞争中，这个规模投资才有一定竞争力。
对多变的市场预判失误，也是 华润 置地认为增长落后的原因。最近几年房地产行业政策多变，市场波动加剧，但 华润 置地对行业周期及城市化规律把握不够深入，对市场风险和机会的识别能力不足，对行业变化没能作出快速的反应，也错失了较多加快发展的机会。
如今的市场环境下，高负债、高杠杆战略仍然奏效，坚持这一战略房企的签约额增长率与总有息负债率整体上呈现出正相关特征。恒大、碧桂园及融创等房企虽然负债率较高，但借助于此轮城市楼市回暖机遇，签约额实现较为理想，增速也显著高于同行，与 华润 置地的低负债率、低签约额增长形成了鲜明对比。
目前 华润 置地41.4%的总有息负债率在标杆房企中仅高于中海，虽然安全，但确实限制了规模进一步增长。最近5年， 华润 置地的签约额复合增长率仅高于保利，严格的资本结构约束影响了它们的规模发展。
认识到投资能力不足和差距后， 华润 置地也极力希望在当前行业整合阶段，鉴于如今较紧张的财务约束下增长动能落后、高资金需求，建议 华润 集团能适当放松对它们的财务约束要求，并审视其当前的目标评级和回报要求。
华润 置地还希望 华润 集团通过其影响力，能够帮助它们推动更多的地方国企及央企房地产业务整合重组的机会。2016年， 华润 置地已经战略入股中华企业，有望借此提高上海市场占有率，未来也有机会获取A股平台进行资本运作。
央企的身份，在给予 华润 置地天然的融资、财务优势外，一定程度也限制了其决策灵活性。如何兼顾这些先天利好与限制，同时 华润 集团在全面退出万科后，今后能否给予其更多实际支持，将成为接下来 华润 置地能否进一步做大的关键因素。
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本文来源： 华润内部计划书流出：一季度降价抢收！
