购物中心招商租赁及开业准备

购物中心竣工到开业庆典之前还有大量准备工作，除了设备调试和人员训练之外，最首要的工作是店面招商和出租。　　 　　一.招商租赁阶段　　　　购物中心建成并不意味着开发过程的完结，下一步的任务是为出租店面寻找承租户，也就是招商租赁。为了保证招商目标能够成功地实现，首先需要在预算的基础上确定开业后的经营目标。其次，需要根据金融情况确定出租方式和策略。实际上，早在购物中心设计和建设阶段，预算和出租招商工作已经展开。　　 　　(一)购物中心的决算　　　　购物中心开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。　　 　　(二)招商和承租户选择　　　　在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。　　 　　第一，承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租金关系密切。开发商的目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导，问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商，可以保证租金来源的稳定性，但是这些承租户可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融投资机构满意。开发商由此面临协调一个长期收益和迅速收回投资的问题，反映在承租户是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商。　　 　　在一些地方，购物者对某些承租户具有很高的接受程度。虽然信誉一般，但是它们商品销售量大，所以，购物中心中一些非常好的位置，常常被这些购物者接受程度很高但信誉一般的小规模承租户占据。知名的全国性连锁店虽然经营能力很强，有时候却只能得到较低租金的位置。因此，购物中心在选择承租户时，需要在利润和稳定性之间做出选择。　　 　　第二，需要保证购物中心商品种类的完整性。购物者对购物中心中只有一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。开发商在招商时应当考虑选择一些承租户集中布置，扩大商品覆盖范围，方便购物者进行比较，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。　　 　　(三)承租户租金　　 　　店面租金与购物中心的规模有关，一般大型购物中心的租金高，小型购物中心的租金相对低一些。如果规模相同，由于位置不同，租金也有差别，即使在同一购物中心，付出较多的租金能够得到较好的店面位置。　　 　　由于经营商品的种类和利润不同，并非每个承租户都能够交纳同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。　　　　下表列举了50年代美国一些重要的承租户类型和租金的关系（1ft2=0.093m2）承 租 户 抵押保证金 ($／ft2) 百分比租金
百货商店 1．5 2—3％
小型百货商店 0．75—1.5 2．5—5％
超级市场 1．25—2 1—2％
风味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％
糖果店干果店 5—6 6—10％
综合商店 1—2 3—6％
服装 店 ＜2 ＜4％一5％
小 服装 店 2．5—6 10％
全国连钮级装店 4％
童装 6％
五交化商店 1．75 4—5％
家具和家庭装饰店 1．75—2 4—6％
餐饮店 1．75—3 4—7％
服务设施 比较低 10％
　　百货商店是购物中心的核心，常常能够获得较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并随着面积增加而递减。小型百货商店常常作为大型购物中心的次级核心承租户，在中型购物中心中可能成为核心承租户，它介于传统的百货商店和综合商店之间，其商品经营范围和百货商店大致相同。因为小型百货商店对购物中心也很重要，所以它可以通过谈判获得较低的租金，但不会低于百货商店。　　 　　超级市场是购物中心的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店，它有良好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场对中型购物中心和邻里中心的地位更重要，所以租金更低。超级市场提供的是方便购物，虽然在区域中心，购物者的兴趣不在比较购物方面，但研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大，所以，在大型购物中心，超级市场还是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，面积从50一200mz，井有较好的销售额。　　 　　综合商店一般占整个区域购物中心营业面积的4—9％，单位面积的销售额非常低，但它是购物中心必不可少的组成。它们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。它们对于小型购物中心可能非常重要，因此收取的租金较低。　　 　　 服装 店要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是购物中心的重要成员。具有地方特色的 服装 商店数量很少，而且多数对购物中心不感兴趣。因此，它们在谈判中占据主动，能够获得比小 服装 店更低的租金，虽然它们不是全国性的连锁店，但是多数信誉好。商店规模是影响租金的另一个因素，一般小商店支付的租金高，全国性连锁店的租金低。　　 　　家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。　　 　　购物中心的餐饮设施分为三类，即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅对购物中心来说非常重要，它能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。　　 　　礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音像制品商店和照相机商店通常由地方承租户经营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。它们能够有效地增加购物中心的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。　　 　　服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在购物中心中占的比例很小，不超过2％，但却是购物中心的必备成员。由于面积小，故抵押保证金比较低。　　 　　二.开业阶段　　 　　购物中心开业几周之前，就要开始充分利用各种媒体积极宣传，这是非常重要的，如果宣传不够，开业时知道的人太少，来的人也少，不仅使乘兴而来的购物者感到冷清和失望，而且也使承租户感到失望。　　 　　购物中心开业日可能会涌来大量购物者和参观者，造成各种设施不够使用，而且由于对新环境不熟悉，可能会出现各种意想不到的情况。比如，购物者迷路，找不到停车位，停车排队等候；商店、庭院和中庭空间人满为患；餐饮设施供不应求；购物排队等。为了让开业有序进行，可以制定开业时间表，有组织地进行。　　 　　大型区域购物中心的开业可能影响整个城市甚至这个城市带地区，因此最好把开业时间从一天延长到几天。开业第一天，由承租户携带家庭成员来熟悉环境，如果发现问题，可以及时补救。第二天是媒体接待日，邀请新闻传媒参观。第三天是社区日，通过地方报纸或者邮件邀请附近社区居民光临。第四天才正式向全体公众开放。　　 　　值得注意的是，购物中心要求统一管理，应当尽可能保证所有承租户同时开放(至少保证在75％以上)，不同时开业可能会使一些购物者感到失望，而且购物人流也不能按照规划的线路运动，未完工部分的噪声也会造成一定程度的混乱和干扰。因此，为了避免出现这种情况，应当尽早控制工程和装修进度，制定严格的开业计划和时间表，并在招商谈判时和承租户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行遮挡，并最好标明预定的开业日期。　　 　　在开业的最初几周，可能有成千上万的购物者前来参观购物，因为不熟悉环境，所以应当用简单明白的方式指明方向，发放一些宣传和线路指导图，在开业之前，所有的交通符号、停车标志灯都必须齐备。　　 　　开业的庆典活动可能很简单，也可能很隆重，它们表明了同一个意思，那就是开发建设过程已经告一段落，进入了运营阶段。虽然今后随着潮流的变化，需要改变外观形象或者加入新用途，改变营销策略或类型以提高竞争力，并进一步完善。同时也表明，到此时为止主要的开发工作已经完成。

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